2010年的最后一个月,万科未能延续单月超百亿的神话,12月当月销售金额83.5亿元,环比降约35%。实现销售面积68.9万平米,销售均价环比下滑至12119元/平方米。万科2010年累计销售面积897.6万平米,同比增35.3%,销售金额1081.6亿元,同比增长70.5%。销售均价12047元/平米,同比涨26%。
万科董秘谭华杰解释说,万科去年12月份继续保持了较大的推盘量,有相当比例的房屋当月实现了认购,但尚未完成签约,因此12月份的销售量环比11月有所下降。这也意味着大量的签约将在2011年1月完成,1月份无论环比还是同比,都有望实现较大幅度的增长。
相比2009年结算均价7984元/平米,中投证券分析师李少明认为,今明两年万科结算毛利率以及盈利能力大幅提升无悬念。据李少明测算,2010年销售金额1081亿元,加上2009年底预收款317亿元,万科可供结算销售收入1398亿元,是2009年结算收入的近3倍,锁定2010-2011年业绩并有余。
从数据看,万科客户一次性付款的占比明显提高,2009年这一比例为18%,2010年则高达26%,其中9月底政策出台后的第四季度更是达到32%。
谭华杰认为,这一变化体现了房贷紧缩对客户杠杆化水平的影响,说明2010年的调控政策是执行严格、到位的。
2010年年末,万科加速低成本扩张。12月,公司新增项目21个,规划建面680万平方米,权益建面546.6万平方米,占2010年全年新增权益建面的26%。新增项目分布于北京、深圳、鞍山、抚顺等16城市,其中一线城市仅占21%,其余为二三线城市。至此万科累计已进入46个城市。公司2010年拿地资金共计约700亿,全年新增项目楼面单价约2740元。
李少明指出,2010年公司新增项目92个,权益建面2137万平米,加上2009年末公司未结转权益建面2436万平米,公司未结转权益建面共计4573万平米,是2010年销售面积的5倍多,2010年新增资源可满足公司2年的销售需要(销售面积年复合增长30%),新增资源楼面地价仅为2010年销售均价的23%,40%的高毛利率可维持,并有进一步提升的可能。