继商品住房限购之后，北京商住房同样遭遇“全面限购”的传言。

      6月6日，北京市门头沟区商住产品暂停网签，随即业内开始流传“北京商住将全面限购”的传言。虽然目前该消息尚未被证实，但无论是相关部门试探市场反应之举，还是开发商传出言论引导成交，市场已有所反应。

      再早之前，5月5日晚，北京市住房城乡建设委员会、通州区人民政府也曾联合发布《关于加强通州区商务型公寓和商业、办公项目销售管理的通知》。明确表示，今后，居民想要购买通州区商务型公寓，应满足本市住宅限购条件，已有房的非本市户籍家庭，不能再购买商务型公寓。商业、办公项目销售对象也限定为企事业单位和社会组织，不再对居民销售。

      当时，北京市住房城乡建设委员会相关负责人表示，在通州区非住宅市场，商业、办公用房被改为居住使用，卖给分散的个人，不仅减损区域未来产业承接能力、发展空间，也会带来人口大量无序涌入的隐患，影响城市副中心的长远发展，有必要依法予以规范。

      “针对通州区商务型公寓和商业、办公类项目的销售做出规范，将有利于该地区楼市的健康发展。”北京市房地产业协会秘书长陈志还透露，对其他各区类似项目的销售管理，也在积极调研之中。

      “限购”前后冷热不同

      据亚豪君岳会统计数据显示，2016年端午节期间（6月9日～11日），北京商品住宅（不含保障房与自住房）共实现成交2503套，成交面积35.65万平方米，相比五一小长假分别增加210%、301%，同时这一成交量也创造了历年端午小长假的新高，而这三天成交量也相当于5月份成交量的三成。

      值得注意的是，从上述数据可知，商住类产品共实现成交2286套，占全部成交比重高达91%。而从成交排行来看，端午期间成交套数排名前十的项目均为商住产品，其中排行首位的项目尚峰壹号三天实现签约941套，林肯公园签约636套，两个项目成交之和即占据了全部商品住宅成交的63%。

      亚豪机构市场总监郭毅分析认为，端午小长假成交的暴涨，源于商住限购传言的泛滥。虽然这一消息尚未被证实，但是从通州市场先例来看，5月通州商住产品限购之后，区域全月商住成交仅271套，仅相当于4月份成交量的4%，限购对于成交的制约由此可见一斑。

      根据中原地产研究部的数据，从5月5日限购升级开始，通州的公寓成交可以说出现了一个翻天覆地的变化，成交量暴跌到冰点。限购一个月来，通州限购成交量跌幅超过99%，累计公寓类签约只有13套，市场彻底冰封。从市场占比看，限购前后一个月，通州市场从占比63%直线下调到0.3%。

      近日，有媒体记者实地探访通州新城附近的新北京中心、世界侨商中心、北京ONE等多个楼盘，这些售楼处看房的人并不多，跟一个月前的景象相比，显得非常冷清。世界侨商中心的一名销售员表示，限购的确把一些购房者挡在了门外，但人少了的主要原因还是现在“商住”项目比较紧缺，推出的楼盘都卖完了，现在需要提前预约，等待新的开盘通知。

      对此，郭毅分析认为，北京住宅供地供应量减少，尤其是商品住宅用地锐减，导致商品住宅项目供应不足，并进一步导致了商品住宅市场的豪宅化趋势。在此背景下，商住类产品成为市场有力补充。由于其不限购、低总价的优势，也吸引了大量过渡型需求以及投资需求的关注，今年以来商住产品与纯商品住宅产品成交一直处于两分天下的态势，甚至出现商住超越纯商的现象，一旦商住限购，市场格局将发生重大调整。

      郭毅预计，在北京商住房“全面限购”消息出台之前，商住类项目仍将继续加快出货，预计6月份北京商住房成交量将再创历史新高。

      商住房潜在供应惊人

      中原地产研究部统计数据显示，截至6月11日，北京商住房签约量首次超过住宅。其中，北京新建商品房中，住宅签约20742套，商住类物业签约达到26336套，在合计4.7万套成交中，商住房占比高达55.9%，这一比例是历史最高点，而2015年这一比例仅为28.5%，之前的基本比例都在30%以内。

      从套均成交价看，北京商住房的成交价依然集中在200万元以内，而商品住宅的成交价则持续上涨，套均成交总价已经达到508万元，商住房单套平均成交总价为186万元。

      在分析商住房成交出现过热成因时，中原地产首席分析师张大伟表示有四点原因：首先，住宅日渐高端化是主要原因，在过去的几年，北京的改善型商品住宅已经越来越多；其次，受土地供应结构影响，目前北京住宅土地供应结构中，包含了大量的公建类物业，特别是在近郊区、郊区；再其次，一线城市资产保值升值预期依然强烈，因为商品住房限购，消费者买不了住宅，部分投资者选择购买商住房；最后，随着商品住宅的高端化，目前北京新房、二手房住宅的门槛基本都在300～400万元左右，这样，200万元以内的这部分需求只能选择商住类物业。

      除了成交过热，更可怕的是未来的北京市场上依然会有惊人的潜在商住房供应，由此带来的销售压力、人口导入等问题也将愈发突出。

      据统计，自2011年以来，北京所有经营性土地供应了507宗，合计7236.9万平方米，其中纯住宅类面积为1800万平方米，商住类供应了1410万平方米，商业类供应了2000万平方米左右。但是，2011年以来，北京商品住宅签约面积为4275万平方米，商住房签约面积只有949.8万平方米。也就是说，商品住宅已经严重透支了过去的土地库存，商住房则供大于求，额外还有1000万平方米的土地存量。扣减成交量后，商住类土地大约过剩1450万平方米。

      “按照商住房单套成交面积平均68平方米计算，未来的潜在供应量在21万套左右。因此，虽然当下商住房的库存在3万套左右，但潜在供应量却在20万套上下，市场一旦全面限购，成交量跌幅将在80～90%，即使乐观地估计，成交价格也将会下滑30%以上。”张大伟认为。

      “商住房限购未必是解决问题的最好方法，起码目前的通州限购政策里，企业还是可以购买商住类产品的。那么，个人投资客完全可以注册企业后购买不动产。而且，购买不动产还可以抵扣增值税，何乐而不为，未来采取这种方法规避限购的会越来越多。”一位业内人士分析称。

      北京市通州区工商分局的一名工作人员则表示，近期前来办理注册公司的人数明显比以前增多了。