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商品房预售资金监管政策解读
2010-10-28 14:50:59 来源:经济观察网 作者: 【 】 浏览:841次 评论:0

在楼市重入调控通道的大背景下,商品房预售资金的监管政策便注定了其被过度解读的命运。这是一项亡羊补牢的政策,而且在其出台之后,“羊”却已经变着不怕“狼”了。

 

1025日,已经在业内传言了好几个月的《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》(以下称《预售资金监管办法》)终于正式出台,尽管其开始施行的日期还要推迟到2010年的121日,但人们却已经迫不及待地将其与929日启动的新一轮楼市调控联系起来,讨论其对后市的影响。这会不会影响开发商的资金流动?会不会起到打压房价的作用?而其政策初衷,防止开发商挪用购房预售款,造成项目烂尾损害购房者的利益,却已经没有太多人关心。毕竟,在房地产这个无数资本蜂拥而入的行业,烂尾楼已快成为尘封的记忆了。

 

有评论者认为,《预售资金监管办法》出台之后,可形成对开发商资金流动的阻碍,加大其资金紧张的状况,进而促其调低房价以加快销售进度,从而与此次楼市调控的目标,稳定房价相吻合。

 

这恐怕是一个破绽百出的逻辑。

 

420日住建部出台的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》可能是此前最新的一份关于预售资金监管的文件,其中便提到,“商品住房预售资金要全部纳入监管账户,由监管机构负责监管,确保预售资金用于商品住房项目工程建设;预售资金可按建设进度进行核拨,但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。”

 

官方文件的说明已经非常明白,预售资金的监管制度的建设其中一个原因便是害怕开发商资金断裂影响到房地产项目的开发进度,进而带来的购房者、银行等利益方的损失。其方法则是专款专用。尽管也会对开发商的资金流动带来一定负担,但开发商通过降价销售,试图加快资金回流的做法却几乎不会起到什么效果,原因很简单,开发商可调配这笔资金的额度,所取决的不是其销售速度,而是其工程进度。在其竣工之前,这笔销售款中的相当一部分,依旧是死钱。

 

甚至在逼迫开发商加快施工进度,打击捂盘惜售上作用也是微乎其微。捂盘惜售的现象只会在两种情况下出现,房价猛涨之时,调控初起之日。在当前楼市调控不断深入,决策层态度强硬,房价下调趋势已经很明显的形势下,恐怕捂盘惜售已然得不到太多的好处,商人们都足够精明。

 

平心而论,预售资金的监管与中央政府对楼市的调控政策并无关联。在四月份出台的“国十条”中有加大交易秩序监管力度的条文,但牵涉到的内容却是诸如捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为。而以上这些行为,《预售资金监管办法》几乎无从涉及,它的出台路线,是与楼市调控平行而进的,其间并没有交错。

 

在房地产业内人的印象中,预售资金监管也不是什么新鲜事,在过去两三年中,它便频繁出现在住建部的文件,以及各种小道消息中,在部分城市,这甚至早已是一个现实,天津便是一个已经执行该项政策一年之久的地方。

 

人们错乱地将其与楼市调控相联系起来是忘了不远的过去所发生的事,时间不长,也就不到十年。那时候的楼市没这么红火,开发商也没这么光鲜,他们有不少是用着空手套白狼的伎俩来到这个行业撞运气。经常有楼盘开发到一半,或因债务纠纷、或因市场定位等等原因停工不做的例子,已经付了预售款的购房者,批了贷款的银行却只能眼睁睁地看着那一栋栋建筑空着个架子在那里矗立了几年,房价却已经翻了几番。

 

我们可以欣慰的是,如果若干年后房地产业重新又不景气起来,至少,我们知道这回有人在管着开发商了。

 

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