核心提示：通胀压力下的楼市调控，似乎很难起到相应的效果，在全年负利率及明年仍有可能负利率水平的背景下，楼市调控将走向何方？

二次调控后的房价令人大跌眼镜。11月15日-21日这一周，机构监测12个重点城市房价平均环比上涨8.8%，上海均价创跟踪数据以来的历史新高。截至11月19日，北京当月申请预售的项目均价近25000元/平米，环比9、10月大幅提高；而从成交来看，相比“4·17新政”，“9·29新政”之后的10、11月，京沪深穗一线城市成交量均明显高于5、6月，整体来看，二次调控效果逊于预期。

11月14日，温家宝在澳门表示，房价“左一个（国）十条，右一个（国）五条，就是压不下来。”当前的市场状况证明，这一事实确实仍然存在。

通胀压力下的楼市调控，似乎很难起到相应的效果，在全年负利率及明年仍有可能负利率水平的背景下，楼市调控将走向何方？

二次调控后房价仍涨

“北京的房价令人崩溃。”11月20日，29岁的张丽在MSN上对朋友说。

张丽原本以为，二次调控会让北京的房价有所回落。但11月开盘的那些楼盘价格让她再度失望。北京中原统计显示，11月中上旬预售项目的平均单价达到了24525元每平米，环比10月上旬的20087元每平米及9月份的21131元每平米，均有大幅提高。

北京市房地产交易管理网显示，二次调控从9月29日开始，而在29日后取得预售证的项目合计有45个，在今年内有过2次以上预售证记录的项目为17个，而其中二次调控后的价格相比之前仍上涨的项目达到了12个，占到了总量的70%，其中尚佳苑等部分项目，上涨幅度超过了20%。

不仅如此，豪宅依然热销。搜房网数据监控中心统计数据显示，11月第三周（11月13日-11月19日），北京别墅市场成交金额和成交面积上升比例均超过25%。

国信证券发布的报告显示，11月15-21日，12个重点城市房价平均环比上涨8.8%，其中上海均价创其跟踪数据以来的历史新高。“从整体上看，目前均价仍处高位，数据上未现松动。”国信证券分析师方焱表示。

在此之前，广州市国土房管局11月15日发布数据显示，10月广州市十区一手住宅交易登记均价为15072元/平方米，同比上升49.6%，环比上升29.8%。这让广州业内和市民吃了一惊。

“总体来看此轮的调控效果仍低于预期。”北京中原地产三级市场研究部总监张大伟认为，虽然限购、限贷等政策严厉程度史无前例，但效果堪忧。

供不应求房企资金充足

在包括任志强在内的众多开发商看来，房价难以下跌，是因为供不应求所致。

中国社科院经济研究所教授张平的研究表明，当前房地产市场确实供应紧张，整体竣工面积仍然小于销售面积。

“房地产调控政策出台后，竣工面积和销售面积之比有所上升，但6月份上升至0.90后又开始下降，8月份微降至0.84，9月份大降至0.69，竣工面积小于销售面积的状况依然持续。”张平说。

此外，开发商依然“不差钱”。今年以来多次动用信贷杠杆调控楼市，但张平指出，房地产商对信贷依赖不高，企业存款仍处于高位，自有资金占到15%；上市公司直接信贷占其资金来源为28%；当前售房处于高利润区，对利率不敏感。

对于那些全国化，尤其是二、三线城市占比较高的开发商来说，限购、限贷影响似乎不大。国泰君安上周实地调研了部分三四线城市，其分析师孙建平称，目前销售情况还不错，比十一调控前略低或差不多，整体影响程度较小。

根据中邮证券分析师邵明慧的测算，开发商目前财务状况仍然处于可控范围内，在没有任何现金流入的情况下，其持有的货币资金仍然可以维持3~5个月左右。

明年仍然负利率？

除供应及资金因素外，在住建部政策研究中心副主任秦虹看来，房价难以出现下降，与通胀及负利率水平密切相关。

张大伟分析，10月的CPI高达4.4%，使得部分购房者为了避免货币贬值而购房，这类购房的需求依然比较高，尤其是在高端物业中表现明显。

11月19日晚，央行再次上调存款准备金率，但CPI升至4.4%，整体仍然是负利率水平，“只有当利率水平回正，房价才有可能出现数据上的调整。”秦虹认为。

张平认为，当前及未来一年，楼市调控都很难产生明显的作用。据其预测，CPI今年四季度为4.5%，2010年全年3.3%；而2011年一季度CPI将会达到5.1%，全年达到4.7%，因此，明年全年仍保持负利率水平，房价很难调控下来。

但中国人民大学经济学院副院长刘元春指出，“从短期资金来看，目前地产商货币资金与短期应付款之间的比例还是很高的。”其预计，明年一季度住宅供给将大幅度放量，二季度房地产商资金会逆转。在此之下，房价会出现约20%的下跌。

他建议，货币政策应从目前适度宽松向中性定位转变，M2增速不宜超过17%，新增信贷维持在7万亿至7.5万亿元，这需要央行进行150至200个基点左右的存款准备金率调整，同时进行适度加息。