导读：
国务院祭出房地产调控八项新政
第三波调控突袭 国务院出台新八条
国务院出台最严厉楼市限购令
楼市新八条 史上最严厉
北大教授陈国强：国务院定调2011年楼市调控
叶檀：上月成交20年新高 不三次调控房价会疯狂不可想
易宪容：房贷优惠利率取消对楼市影响巨大
国务院祭出房地产调控八项新政
各地要合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布；
个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税；
对拥有2套及以上住房户籍居民家庭、拥有1套及以上非当地户籍居民家庭暂停售房；
今年商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量
国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。
会议指出，自去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了以下政策措施：
(一)进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。
(二)加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。
(三)调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。
(四)强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。
(五)严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以"限房价、竞地价"方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。
(六)合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。
(七)落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。
(八)坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。（证券时报）
第三波调控突袭 国务院出台新八条
第三波调控又紧锣密鼓地向房地产市场袭来。 第三波调控突袭：二套房首付六成，三套房一律停购
国务院出台新八条 要求各地一季度公布今年房价控制目标 业内人士 称新政比预料来的更早更严厉但更具操作性
国八条
■ 各地设今年房价控制目标，一季度向社会公布
■ 扩大住房保障制度覆盖面，增加公共租赁住房供应
■ 个人购房不足5年转手交易，统一按销售收入全额征税
■ 二套房首付不低于60%，贷款利率不低于基准利率1.1倍
■ 大力推广"限房价、竞地价"，闲置土地及时收回使用权
■ 扩大限购范围，本地二套房家庭和外地一套房家庭将停购
■ 落实住房保障和稳定房价约谈问责机制
■ "严打"虚假消息散布者
早报记者 周祺瑾
第三波调控又紧锣密鼓地向房地产市场袭来，此次调控比许多业内人士所预料的更早、更严厉、更细。
26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，宣布共计八条政策措施（简称"国八条"），以求"巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展"。
最新出炉的政策措施中，最引人注目的有：2011年各城市合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布；对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征住房营业税；对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%；推广以"限房价、竞地价"方式供应中低价位普通商品住房用地；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭暂停在本行政区域内向其售房，等等。
相比去年4月份出炉的号称"史上最严厉的楼市调控措施"--《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（俗称"国十条"），有业内人士评论称，没有最严，只有更严。各地设房价控制目标
"国八条"第一条提到，2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。
对此，中国指数研究院副院长陈晟说，个人认为房价上涨的合理速度应该控制在大于CPI上涨、小于GDP增长。
华东师范大学房地产系主任华伟表示，这种目标的制定，理论上是可以方便地方政府调控房价，但由于地方政府无法准确把握每年货币的发行量、流动量，以及各类商品价格上涨的幅度，因此要制定新建住房价格控制目标，把握起来困难不小。取消差额营业税
根据"国八条"，按照差额征收营业税的做法被喊停。
"国八条"提出，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。
汉宇地产总经理施宏?表示，原本营业税的征收方式有两种：一种是差价的20%，另一种是房价总额的1%～2%。在一些地区，中介通过帮助客户制定阴阳合同，导致买卖的差价只有区区几万元，大大规避税收。这可以解释，为什么会推出按照销售收入全额征税的做法。
陈晟则称，这是对近日出台的《房地产经纪管理办法》的一种强化，主要是规范中介行业一些不合规的做法。"但相对于按照房价总额征收营业税，差额征收更能有效堵截投机，只是目前评估机制尚不完善、中介操作失范，取消差额营业税也是一种无奈之举。"
对"加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度"，施宏?说，推广二手房评估，这是堵截税收漏洞的关键，因为目前避税的方式主要是通过作假交易价格。此举可以遏制一定的投资和投机，但也意味着购房者交易成本的提升。
二套房首付提至六成
此次调控再次强化差别化住房信贷政策。
"国八条"明确，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。而且，人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。
对此，施宏?认为，二套房首付从五成提升至六成，对于普通购房者而言压力不小。嘉华（中国）投资有限公司销售及物业管理总经理谷文胜说，二套房首付比例的上调，对于一些资金实力较强的购房者而言影响并不大。目前供求关系依然十分尖锐，关键是房价上升预期如果得不到改变，购房者仍会涌入楼市。
"政策的关键是在提醒市场，政府会通过各种手段挤压投资和投机，这种信号的释放对楼市会产生不小的影响。"施宏?说。
限购升级：二套以上停购
"国八条"特别引人关注的一条是："各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。"
陈晟分析，这是限购令的再次升级，是结合信贷政策对手头充裕的投机客的再一次挤压。之前上海规定只能新购一套住房，而现在则是手中有2套以及以上，就不能再在本区域买房。"相比之前无疑更为严厉。"
华伟说，限购政策短期内控制需求是有效的，但关键是执行，新颁布的限购令中还有很多漏洞，不能在本行政区域购房，完全可以选择在其他城市购房，一些投资客可以通过注册公司、借用他人名义购房。
政府显然也意识到了问题所在。
根据"国八条"，各地要加快建立和完善个人住房信息系统，个人住房信息系统建设如滞后，地方相关负责人将被约谈问责。
"限房价、竞地价"压地价
此次调控针对土地市场也推出了一些新的调控手段。其中提到，大力推广以"限房价、竞地价"方式供应中低价位普通商品住房用地。
对此，陈晟分析，这意味着未来推普通商品住房用地的出让公告中，还要规定该地块入市的价格。在限房价的基础上，再让各个开发商竞拍。这种方式将大大压缩开发商利润空间。
中华企业股份有限公司营销总监戴正芳说，这意味着以后竞拍，叫价越高，开发商的利润则越低。（东方早报）
楼市新八条 史上最严厉
◎二套房首付提至六成
◎本地人禁买第三套房
◎外地人禁买第二套房
对改善住房家庭的影响
更大
二套房贷款首付提至六成，以100万的房产为例，则要多掏10万元，这对于刚凑齐首付的二次贷款家庭来说无疑"雪上加霜"。另外，根据现在"认房又认贷"的政策，即使卖掉手中贷款房产，名下无房也会算做二套房，对应六成的首付，意味着贷款买房更难。
对北京人的影响
三套房受限
本地籍购房三套受限。本地籍居民拥有两套房产，购买第三套房产是受限制的。就北京地区而言，以家庭为单位不论拥有多少套房，2010年"5·1"之后就只能购买一套房，称为不算旧账。这次新政后，新账旧账一起算，只要拥有两套房或以上的，原则上禁止买第三套房。
对外地人的影响
二套房受限
外地籍购房二套受限。根据国务院的新精神，结合地方性政策，意味着在北京的外地籍家庭，已经拥有一套房产的再次购房，无论是贷款还是全款原则上不能再买了。
■时间差
1.现在各银行大多数是以贷款合同签署日为时间节点。还有部分银行更严格，是以网上签约和房产过户日为新旧政策执行界限。也就是说，只要到昨天为止没有签贷款合同的，二套房很可能首付六成以上、贷款利率最低是基准利率的1.1倍。
2.虽然规定二套房首付提高，但是执行的时间没有具体确定，所以将可能促成消费者规避政策，短期之内成交量加速上涨。但当前临近春节,银行歇业或房贷额度用完,已经基本停贷,赶搭末班车难度也大大增加。 （京华时报）
叶檀：上月成交20年新高 不三次调控房价会疯狂不可想
著名财经评论人 叶檀
凤凰网房产讯 国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议指出，自去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。
针对国务院就房地产的第三次调控政策，凤凰网房产及时对话了著名财经评论人叶檀。以下是对话内容：
凤凰网房产：您认为第三次房地产调控政策有哪几个突出的点呢？
叶檀：比较突出的，第一个，是未来的调控方向不会变。调控方向，第一是减少投资，第二是增加保障，这是今后的方向。第二个是税收成本提高了，临时性政策变成常规政策了，你比如说，约谈机制，限购房政策，这个都已经成为房屋政策了，因为以前都属于临时出台。还有就是对于异地购房查处的比较严，我们的首付贷款利率已经达到历史新高了。
凤凰网房产：再有一个就是出台的意义，它的背景为什么选择在这个时候出台第三套房呢？
叶檀：我想这个是非常明确的，12月中国的房地产市场已经疯掉了，整个成交量是20年的新高，它不调房地产就不知道到哪去了。而且2011年是"十二五"开局年，它必须要把这个降下来，其他的经济结构才能平稳，要不然其他什么都调不了。
凤凰网房产：这个月已经形成很大的，大家认为房价要下来有很大的压力，这次出来第三次调控，你觉得对今年2011年的房价？
叶檀：2011年的房价还取决于货币的政策，这些政策都是老的政策，市场还是有化解能力的。如果市场对于通胀的预期是非常的有恶化的趋势，房地产的价格，我看也很难下来，因为我们的流动性还是很充分的。他不用信贷，也可以现金支付，现在关键问题是这些房地产政策出台之后，需要有配套措施。
凤凰网房产：现在上面说到完善相关税收政策，加强税收征管，这里边是不是有提到房产税的一个意思啊？
叶檀：第三条是营业税，也是一个老税种。
凤凰网房产：土地增值税是吧？
叶檀：对，土地增值税有不少税种，土地增值税和营业税都不是新税种，上面没有提到房产税，没有提到新税，只不过它现在是统一按销售全额来征税，这个比以前要严了，比以前的成本要提高了，税收肯定要增加1倍以上。（凤凰网）
易宪容：房贷优惠利率取消对楼市影响巨大
2010年的"国十条"，尽管其包括的内容很多，但对住房市场影响最大应该是住房的信贷政策，特别是个人住房按揭贷款政策。因为，对房地产开发商来说，特别是对于已经繁荣了多年的房地产市场来说，房地产开发商的资金来源已经不是问题了，房地产开发商完全能够从不同的市场融集到资金，只不过不同渠道其融资成本高低而已。
面对巨大的房地产泡沫，2010年"国十条"重新祭出了差别化的个人住房信贷政策的大旗。比如说，第一套住房贷款的首付比重提高到30%以上，按揭贷款利率由商业银行自己风险定价；第二套以上的住房首付比重提高到50%以上同，其按揭贷款利率为基准的1.1倍以上；禁止第三套以上住房的按揭贷款；禁止居民的异地贷款等。这些政策对住房购买者有新的市场准入、融资的杠杆比调低、融资成本增加等。但是，对于商业银行来说，在执行中两个地方有弹性。一是对购买第一套住房者的利率没有量上的规定，商业银行可根据情况对信贷风险定价；二是对已经购买了的存量住房好像鞭长莫及。这样的政策使房地产投资炒作者认为住房投机炒作仍然较大政策空间，住房市场的预期没有改革，从而住房投机炒作迅速传导到全国。比如，三四线城市的居民也看到住房投机炒作的有利可图性而蜂拥进入房地产市场。商业银行的从业人员也在千方百计地利用这种弹性过度扩张个人按揭贷款。国十条宏观调控的效果之所以没有达到预期目标，2010年国内房地产市场之所以能够继续繁荣就与差别化的个人住房按揭贷款政策的弹性有关。
更是重要的是，按照当前个人住房按揭贷款合同，它是一年一次的重订贷款合同，因此，在2010年的个人按揭信贷政策变化的情况下，对现有存量住房的按揭贷款都会重新厘定贷款利率。比如说，取消7折信贷利率优惠、对第二套以上的住房实行1.1倍贷款利率。如果这样，2010年以前个人住房按揭贷款利率将全面重订，利率将快速上升。但是2010年初，国内商业银行是没有如2009年住房政策出台之后让住房按揭贷款利率全面下降那样在2010年初让存量住房的按揭贷款利率全面上升。不过，由于央行差别化的存款准备金率政策出台又改变了商业银行的行为。
据报道，目前不少地方的商业银行开始全面调高个人住房按揭贷款利率，不仅第二套住房的按揭贷款利率按照现在的政策上升到基准利率1.1倍以上，而且即使是首套住房按揭贷款利率有不少地方完全也取消7折优惠利率，甚至完全取消首套住房的优惠利率，让其利率上调到基准利率以上。因为，通过存款准备金率可以让当前商业银行的信贷规模限制在一定的数量范围内，从而使得商业银行的可贷款资金减少。可以说，通过存款准备金率对信贷规模的收紧，商业银行对住房按揭贷款的重新风险定价将会产生较大影响。如果说，国内商业银行对个人住房按揭贷款进行区别性的风险定价，那么这些个人住房贷款利率将全面上升，过度优惠的信贷政策可能成为历史。如果说个人住房按揭优惠贷款成为历史，那么新政策对房地产市场将造成巨大的冲击与影响，国内房地产市场价格的调整也是不可避免。 |
设为首页
加入收藏
联系我们
