调控已经成为房地产市场的常态。就在距离春节还有8天的时候，一只重拳再次砸向这个让人欢喜让人忧的市场。

　　1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。

　　当天晚上19时许，会议内容公开，8条针对房地产市场的调控措施正式出台。这个被称为新国八条的地产新政为今年房地产市场定下了基调。

　　“从来没见过这么严厉的政策。”我爱我家房地产经纪公司控股公司副总胡景晖告诉记者，看来这一轮的房地产宏观调控只能成功不能失败了。

限购是国八条奏效的关键

　　如果说之前的调控总是难抑需求的话，此次的新国八条则从各个层面做出了限制，试图改变社会对房子的需求。

　　“2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标。”这是对今年的新房价格作出限制。

　　“调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。”

　　这一条取消了住房营业税优惠，对商品房销售作出限制。在此之前，未满5年的普通住房如果转手交易，采取的是差额征收营业税的方法。

　　新国八条规定，“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。”提高首付比例，是对住房贷款需求作出限制。

　　“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。” 这一条，对购买住房作出限制。

　　“限制”，毫无疑问地要成为今年房地产市场的主基调。

　　“在新国八条中，二套房首付比例提高到6成、取消差额营业税，已经不算是大的冲击了，最要命的是限购政策。”胡景晖说。

　　26日晚新国八条出台之后，胡景晖就一直在研究。一开始，他的注意力还是集中在信贷、税费的政策调整上，但仔细研究几遍之后他发现，真正致命的措施出现在第六条，也就是限制购房的措施。

　　按照他的理解，这个限购的措施有着丰富的内涵。以北京为例，如果一个有北京户口的家庭已经拥有了两套住房，那么今年将没有资格再买房；如果一个家庭没有北京户口，但在北京长期工作，那么只能在京购买一套住房；如果这个家庭既没有北京户口，也没有人在北京长期工作，今年就没有资格在北京购买住房。

　　与2010年的限购政策不同的是，在2010年，不论这个家庭拥有多少套住房，都允许其再购买一套。新国八条则彻底堵住了再次购房的口子。

　　值得注意的是，这项政策并非只针对北京、上海。按照新国八条的表述，直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，都要执行这个政策。

　　“这几年累计算下来，北京市的商品房中，大概1/3是由无北京户口同时也不在北京工作的人购买的，这些人不论多么有钱，今年都没有资格在北京买房，也没有资格在其户籍所在地、长期工作的城市以外的房价上涨过快的城市买房。”胡景晖说。

　　不仅如此，旅游地产也将遭受重创。以三亚为代表的旅游城市，缺少了外地人的购买，其商品房的销售状况可想而知。

　　“毫无疑问，此次新政力度最大的，就是限购政策。”北京大学房地产研究所所长陈国强这样对记者说，2010年，共有14个城市加入限购的行列；新国八条一出来，基本上就扩展到全国了。

　　北京中原房地产经纪公司预计，今年将有超过60个的城市实施严格的限制购房措施，市场交易量将会受到明显打击。以北京为例，如果实施严格的限购措施，市场将减少20%的购买力。

　　陈国强告诉记者，不仅限购的城市范围扩大，购房的门槛也被提高，这些都将对住房需求、投资性需求产生影响。

  地方政府无路可退

　　新国八条的横空出世，已经在房地产业内引发了地震。不少房地产经纪公司都认为，这八条，条条致命，未来的房地产市场行情将很难再现去年下半年的火爆。

　　一位在某国有大型银行从事风险控制的金融界人士告诉记者，考虑到未来宏观经济形势，特别是稳健货币政策下趋紧的流动性，银行在年初制定零售业务发展计划时，即确定将愈发有限的信贷资源尽量用于高综合收益的产品。个人住房按揭贷款因国家政策变化、综合收益不明显，将不会成为重点发展方向，其所配置的信贷资源在2011年非常有限。

　　“在此大背景下，本次调整肯定会冲击住房按揭市场。但因为住房按揭不是今年的重点发展方向，而且二套首付比例继续提高，可有效降低银行抵押物的处置风险，综合看，对银行影响不大。”该人士说，加息周期、整体流动性的不断收紧，以及房地产调控政策的累加效应，会否引起房地产相关信贷系统性风险，值得关注。

　　那么，为何现在出台如此严厉的调控措施？

　　北京大学房地产研究所所长陈国强认为，这几年房地产调控看不到明显成效，中央对房地产调控的决心更加坚定。此外，2010年12月的房地产市场数据，也是推动中央下猛药的重要原因。

　　统计数据显示，2010年12月，全国房地产市场销售面积接近2.2亿平方米，占全年交易量的20%以上。

　　在房地产市场，12月份历来都是销售最为清淡的一个月。从这些年的数据看，12月份的平均销售面积大概为五六千万平方米，而在2010年12月，销售面积翻了好几番。

　　“这个数据创下这么多年来房地产市场的一个纪录，而且随着交易量的快速增长，房价也出现明显的快速上升，在二三线城市尤为明显。”陈国强告诉记者，2010年，通货膨胀是全国上下都关注的问题，而房价的上涨则与通胀形成了相互推动的关系。

　　2010年12月26日，国务院总理温家宝在中央人民广播电台与听众对话时曾表示，中央有信心让房价回到合理位置。

　　与以往调控措施不同的是，新国八条还把对地方政府的责任追究明确提了出来。这一点在新国八条中占据了两条。

　　按照新政要求，各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

　　如果未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入了约谈问责范围。

　　这就等于说，如果地方政府没有在今年将房价控制住，将不得不面对被问责的尴尬。

    调控政策怎样落实

　　“调控政策再怎么严厉，得不到真正的执行还是没有用。”胡景晖告诉记者，从限购的政策看，落实起来还需要做很多工作。比如说，怎么确定购房家庭的真假？有没有足够的数据能够判断出一个家庭拥有多少套住房？而民政部门与房管部门的数据目前还没有联通。

　　胡景晖表示，从中央的政策看，是一定要取得调控的阶段性成果。

　　“地方政府无疑是调控的核心，调控能否取得明显成效，取决于地方政府的政策执行意愿与能力。”陈国强说，此次新政中，地方政府的责任被重申，他们面临更大的压力去推动政策的执行。

　　陈国强认为，如果新国八条能得到地方政府的严格执行，那么今年的房地产市场预期肯定会受到影响，市场需求肯定会减少，房价将失去上涨的基础，价格回调的预期将会增强。

　　“对房地产开发企业来说，今年肯定会比以往艰难。从现在开始，这些企业应该更加现实地制定经营策略，要把去库存化、尽快回笼现金摆在更加重要的位置上。”

    房产税接力“国八条” 组合拳重击楼市投机客

　　国务院同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点。上海、重庆昨日公布房产税试点暂行办法，上海税率暂定为0.6%，重庆税率为0.5%至1.2%。

　　对此，多位专家昨日接受记者采访时表示，在“国八条”之后紧接着推出房产税，堪称史上最重楼市调控组合拳。从长远来看，房产税改革试点将打击房地产投机客，虽然短期内会造成房价波动，但长期来看政策有利于房地产行业健康发展。

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　　落实国八条显调控决心

　　有专家表示，上海、重庆开征房产税是26日出台的“国八条”房地产调控的配套措施，直接针对投资性的购房需求，将对房产市场产生重大影响。

　　“国八条”要求有关部门加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞，同时各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。

　　湘财证券分析师杨森认为，“国八条”以及后续政策陆续出台标志着房地产的第三轮调控正式开始。“可以说26日的‘国八条’和27日的房产税改革试点是一组历史上最严厉的房地产调控，也可以看出来，政策制定者很看重房价上涨速度，他们一定会压制房价过快上涨的势头。”他说。

　　政策主要打击投机性购房

　　多位专家认为，房地产税的出台将有力打击房地产投机客。中央财经大学税务学院副院长刘桓指出，投机客买房的预期是涨价，房产税出来后，投机客每年必须付出房产税，这就促使他们慎重投资。“我认为，房产税出台之后，房产投资客会转投其他产品，也就是说会有一部分资金退出房地产市场。”他说。

　　荣盛房地产策划经理陈环表示，房产税是对26日出台的“国八条”政策的一种补充，是采用税务手段调控楼市。“重庆分级征收是政府出台调控政策的一种成熟，没有一刀切，而是进行有针对性的分类，可以看出这几次房地产调控主要是针对投机性购房。”

　　财政部等三部门有关负责人昨日接受记者采访时也强调，对个人住房征收房产税，通过增加住房持有成本，可以引导购房者理性地选择居住面积适当的住房，从而促进土地的节约集约利用。

　　有利于房地产行业健康发展

　　据悉，房产税为地方税，试点征收的收入属地方财政收入，将用于保障性住房特别是廉租房和公共租赁住房建设等。对此，多位专家表示这将有利于房地产行业健康发展。

　　杨森认为，房产税改革试点政策的出台是为了房地产市场健康发展。“房产税的收入作为地方保障房建设的资金，和原有资金一起，双管齐下保证了保障房的开发投资。”他说。

　　财政部财政科学研究所所长贾康认为，房产税改革试点推出后短期内会造成房价一定的波动，但长期来看会使商品房需求的总规模表现出更少泡沫，空置率下降，资源配置效率和土地利用率上升，房价总体表现得更沉稳，更有效地减少房价大起大落所带来的负面效应和对社会生活的冲击。（肖波）
   房地产商：楼市或向买方市场转变

    针对昨日国务院正式批复同意房产税在全国部分城市进行试点一事，证券时报记者采访了万科董秘谭华杰和招商地产董秘刘宁。谭华杰认为，上海重庆试点房地产税加上“国八条”等一系列调控政策，将让房价朝有利于购买者方向转变。

   “近期房价涨得实在是太厉害了，作为房产商，也不希望房价波动太大。”刘宁表示，政府出于民生考虑，出台一系列调控措施，是意料之中的事情。针对房产税出台对房价的影响，刘宁认为，短期来看，市场情绪和需求会受到严重影响。

    关于今年房地产市场走势，万科董秘谭华杰认为，受去年房地产市场火爆影响，开工面积大幅增加，今年供应量增长较大，除了一线城市，二三线城市供应都比较充足，但与此同时，政府出台的限制房贷比例、限制购买二套房以及现在出台的征收房产税政策，意在使投资性需求退出舞台，使得买方需求受限，种种因素都将使房价向有利于购房者方向变化。

    去年政府已出台一些限制房地产炒作政策，被冠以“史上最严”房地产调控政策称号，但最终，成交量在短暂萎缩以后，又和房价一起双双上升。“这并不代表政策没有效果，如果没有这些政策，房价可能上涨更快。”刘宁称。

    政府严控房贷已在上市公司财报中有所体现，不少房地产上市公司一次性付款比例大增。“这说明房贷政策执行比较到位。”谭华杰说。但与此同时，房价还依然上涨，谭华杰认为，这说明在银行缩贷情况下，依然有住房需求资金可以支撑起房价。“市场的结果，比任何理论分析，都更接近事实真相。”谭华杰说。

    关于此次调控是否会影响到房地产市场发展，刘宁认为，房地产对经济影响巨大，从自己和业内人士的观点来看，房地产还是一个可以长期从事的行业。（向南）

    券商：地产股将触底反弹

    昨日，上海、重庆两地相继公布房产税征收细则。对此，部分券商研究所房地产分析师认为此举对市场影响并不会太大，且由于房产税细则内容基本已在预期范围之内，政策的出台实际意味着靴子落地，给予了市场信心，短期更可以看作地产股利好消息，中长期来看，影响则偏向于中性。

    长江证券研究所房地产行业分析师苏雪晶认为，目前，A股市场已经走到了底部，地产股的估值也到了底部，未来的表现将是触底反弹。在苏雪晶看来，对于地产股的关注点应该是控制通胀的政策转向，而持续出台的房地产政策对于地产股影响有限。

    国信证券研究所房地产行业分析师区瑞明也认为，地产税细则的出台，在短期内，对于地产股而言是一个利好消息，前期的震荡正是由于预期的不确定，房产税征收细则的出台实际上是靴子落地。

    区瑞明认为，未来地产股走势无外乎根据基本面表现，按两种情形演绎：“销售增、政策打”导致地产股估值被摁在历史底部，但由于业绩增长，股价也将向上修正；销售疲软、量价齐跌，调控目的达到，政策有松动可能，否则进一步超调将导致土地流拍、投资下滑，对经济增长及财政增收会带来显著负面影响，政策最后仍得放松，这样，地产股将迎来政策转向带来的趋势性机会。

    基于此，区瑞明建议现阶段逢低加仓地产股，把握两条主线：估值低、财务稳、业绩好的全国及区域龙头，如金地集团、万科A、保利地产、首开股份、嘉凯城；地产+其他投资领域，如福星股份、中天城投、华侨城。另外，适当关注存在高送转可能的品种。

    国外投行也认为，地产股已经显现出投资价值，建议逢低买入。高盛发布报告认为，房产税新政策未来更广泛，更深入，也将更多影响大众市场和二、三线城市，这说明另一波的紧缩政策正拉开序幕。不过，对于新措施并不意外，行业领头股票可逢低买进入。（黄兆隆）