3月10日，佳兆业香港业绩会上，关于旧改的话题成为现场焦点，这家公司目前通过旧改获取的土地资源达数百万平方米。

三旧改造无疑也是目前广东、浙江、江苏等地的热点，通过此种方式获取土地，成为越来越多的地产公司青睐的拿地方式。这背后，酝酿着2004年以来以招拍挂为主的土地出让制度的变革。

据广东省省长黄华华透露，广东旧改有三年试验时间；有地产界人士表示，未来广东经验可能全国推广。

旧改开发商出炉

3月14日晚，佳兆业集团宣布，公司通过投标方式，成功竞得位于深圳盐田区盐田三村、四村和西山吓村整体搬迁项目改造权，该项目也是盐田区最大的城中村改造项目工程。佳兆业获得该项目改造权包括现状约47万平米建筑面积的旧村搬迁，以及总用地面积约26.6万平米，规划建筑面积约107.1万平方米的安置区重建。

这是继华为科技城旧改项目之后佳兆业获取的又一个旧改项目。

佳兆业集团董事会主席郭英成介绍，公司目前在深圳已经有400多万平方米旧改项目，广州和珠海的旧改项目，也在申请批复中。珠海项目已成功拆完，预计今年年底可以入市。郭英成表示，旧改项目的获取已成为公司核心竞争力之一，未来将持续通过此等方式获取土地资源。

据佳兆业内部人士介绍，过去几年佳兆业在深圳有三个典型的旧改项目，一个是佳兆业中心，烂尾楼改造；一个是桂芳园小区，属于布吉郊区片区改造；还有一个是老城区改造项目金翠园，这三个项目都给深圳人留下了深刻印象，较容易被村民、村委会或业主接受。

广东经验或将全国推广

所谓“三旧改造”，根据《广东省建设节约集约用地试点示范省工作方案》，是指旧城镇、旧厂房、旧村庄改造。2008年开始，广东省向中央申请三旧政策试点。

据本报记者了解，目前流行的三旧改造方式一般为，由企业与三旧业主方协商，达成一致后向政府申报，然后挂牌出让，出让条件一般为“量身定做”。

一个例子是，2009年9月，保利地产以底价1.42亿元夺得广州琶洲村40万平方米的巨型地块。该旧城改造项目虽为公开招标，但在转让资质上设定了条件，其中最为苛刻的是，竞得人须在出让地块成交后30日内，与琶洲经济联合社签订《琶洲村城中村改造拆迁补偿安置和开发建设协议》。

富力地产也是通过类似操作而获得广州杨箕村旧改项目。富力地产董事吕劲透露，他们还有好几个旧改项目在洽谈。根据广州市有关部门公开数据，广州三旧改造涉及的面积数十公里。

郭英成透露，未来广东三旧改造试点经验有可能全国推广。“旧改项目较容易获得银行贷款支持，有一些优惠；村民、业主现在一般倾向于选择以房屋置换而非现金置换，对资金的需求相对较小，”郭英成表示，旧改项目需与业主谈判，有无相关经验至关重要。

据佳兆业年报，目前拥有土地储备2150万平方米，已签协议的旧改项目占地面积为860万平方米，平均楼面地价仅为900元/平方米。而万科、保利目前土地储备的平均楼面地价为2000余元/平方米。

土地出让制度变革

德勤内地房地产业务合伙人施清耀对本报记者表示，旧城改造方式获取的土地，成本相对低，长远来看将降低购房成本。当集体土地不再必须被征收为国有，而是直接在市场中协议交易，土地获取的成本就会降低。

据深圳业内人士称，早在2006年底，深圳就开始认可在旧城改造中采取协议出让方式。但2008年底，深圳由于担忧与国土资源部有关政策相悖，禁止了协议出让的方式。随着省府78号文的出台，2009年12月，深圳出台《深圳市城市更新办法》提出，在符合城市规划的条件下，自行改造的项目不需要以“招拍挂”方式出让土地使用权，还明确了更新改造的地价收取标准。

广州市寒桐咨询总经理韩世同认为，三旧改造协议出让是退一步，进两步，触及到土地出让制度的变革，打破了单一的、价高者得的招拍挂形式。

深圳市社科院城市营运中心主任高海燕表示，三旧改造涉及与原住民的利益分享机制，以往的做法是土地的增值大部分被政府和开发商拿走了，推进一向都很难，新办法相当于“承认市场利益主体的多元化”，对被拆迁方来说更有利。

据记者了解，浙江杭州、宁波等地，也出现了上述形式的旧改和土地出让。

浙江大学工商管理学院副院长贾生华认为，借此契机，在土地制度设计方面，可以探索制定“农村集体土地使用权转让条例”、土地承包法、国有土地使用权转让条例，共同构成我国土地市场的完整法律体系。