3月31日，万科（000002.SZ）2010年股东大会召开，赴哈佛求学的万科董事会主席王石归来参会。

万科总裁郁亮在会上称，新国八条效果已经显现，市场成交明显放缓，房企存货上升、资金趋紧的趋势已确定。

万科今年首先要做的是确保经营安全，快速周转出货。

而在上市房企再融资渠道被堵塞的同时，万科表示，今年将会讨论借道华润金融平台融资的可能。

存货压力上升

统计数据显示，过去一年商品房开工增速达到创纪录的40.7%，供应增速快于需求增速。万科认为今年全国住房整体供应较为充足。

本报记者统计，万科、保利、中海、恒大、绿城等公司今年的新开工面积和在建面积均创造历史新高，排名前十大的公司共有在建面积约2亿平方米；可售面积也大幅增加。

2011年，绿城预期持续和新开盘销售的项目将达98个，合共可售房源金额约1200亿元，华润置地2011年可售货值达到500亿-600亿；恒大为700亿，龙湖为400亿、富力为400亿，前十大房企可售货源金额超过1.5万亿。

而在供应扩大的同时，需求却在紧缩。

北京中原地产三级市场研究部总监张大伟表示，第三轮调控在3月份的全面执行，特别是限购政策非常严厉，使得半数意向购房者受限资格，无法再入市。

“3月份整个市场的表现已充分反映了宏观调控政策的影响，成交放缓确立、存货压力上升。”郁亮称。

“万科对旗下楼盘均设置当月销售达到60%的目标，这是为了防止积压，保持现金回款充足，这是最主要考虑。”郁亮说。

欲借道华润融资

近年来，为了解决资金及发展问题，万科更多地采取了合作开发融资模式。

“过去三年万科在资本市场没有融到一分钱，我们依赖于合作来实现更多的市场份额。”郁亮曾对本报记者表示。万科的合作对象和范围非常广泛，央企，民营，个人，国内外，大、小公司都有，股权1/2可以，1/3、1/4都可以。

在3月31日的股东大会上，深圳万科某旧改项目受到一些股东关注。一名程姓股东认为，万科在该项目的合作方在获取旧改资格上存在法律上的瑕疵。

对此，郁亮表示，旧改已经成为部分城市供地的主要方式，盘活存量土地对万科来说是非常重要的内容。

“参与旧改会有不确定性，也会有风险。”王石坦承。万科不仅在深圳，武汉，在其他城市也先后进入了旧城改造，未来在越来越多的城市将介入旧改项目。实际上万科这些项目中80%以上是合作。

而鉴于今年资本市场对房企融资紧闭，郁亮称万科对此不做任何预期。在合作开发融资外，万科希望借助华润的金融平台获取资金。今年一季度，万科借道华润旗下金融平台已获得逾44亿资金。

“华润是万科第一大股东，与华润有资金方面的合作牵涉到关联交易，需要股东授权。”万科董秘谭华杰对记者表示，万科今年和华润的合作可能会有多次，将在4月8日再次召开股东大会讨论这一议题。