有句形容微信朋友圈的名言，叫做“缺什么秀什么”。类似的，最近有不少企业喊着要涨价，或者大肆炮制着哪个项目受到市场热捧“日光”了。

其实，当下市场竞争之激烈，已经不设下限。前者恒大刚提出“无理由退房”，后者万科就接招曰：“退X大买万科。你无理由退房？我无退房理由。”连一向给人低调稳妥感的保利地产也忍不住扔出“5P”战略，宋广菊本人还利用微博制造盗号假象，写出“保利是个P”用来赚眼球。

一场脚后跟顶在刀刃上的肉搏战正在上演，退一步就是一滩血。如今，房地产市场还没走出低谷，以“无理由退房”、“全周期保价”为代表的一系列“宣言”充其量仍然只是一场营销，借此帮助购房者树立“房价不跌”的信心，抚慰他们的心理痛点，而这些其实也都是老套路了。据笔者查证，早在2000年北京的SOHO现代城就推出过“无理由退房”。而在2008年、2012年这几个市场不好的年份，万科也曾拿出过不同方式的“无理由退房”承诺，但由于房价一直处于较快增长状态等各种原因，退房偶有“发声”，却几乎都没有最终实现。

不过与以往不同的是，由于供需关系开始出现变化，市场的未来并不像以往那样清晰了，这一次，假如“退房”真的发生，能实现吗？较之以往，其实更不乐观。

首先，由于商品房预售制度的存在，往往房屋封顶之后就要开始支付购房贷款。所以，在开发商、银行、客户这种三方面产生的关系中，一方的承诺往往是难以得到实施的。换句话说，客户的违约行为，银行答应吗？即使开发商答应退房，客户的损失，开发商负责吗？仅仅是受此制约，无理由退房就成为一种难以兑现的承诺。

其次，即使购房者愿意承担一定的损失，但真的与开发商签订退房协议时，也会涉及到很多“承诺”中不曾涉及的问题，比如退款时间、退款方式、协议的法律效果是否被承认等等，毕竟口头承诺或是君子协议是不能登上法庭的，撕破脸时，只有法律才真正有效。

多年来，商品房作为一种商品，一直是一种奇葩般的存在：比其他商品体积更大、功能更多，说明书却比其他商品都薄；比其他商品都贵，却鲜有人因为质量问题进行退换。但如今低迷的成交让“买现房”的机会变得越来越多，主动权也逐渐开始落在买房人手上，那么普通商品的“三包”是不是也有机会被纳入商品房的销售制度之中呢？早在2000年底,《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》就已经提出将商品房列入商品“三包”目录，但无论是执行还是推广都没了下文。

尽管市场中各种“无理由退房”都可以美言为“行业号召”，但究其本质还是停留在市场营销手段。假如有一天商品房“坠入凡间”真正成为一种“商品”，能够从保障消费者利益出发，以房屋质量为核心去追求“有理由退房”，那时，才可能真正成为一种正常的市场行为。